Сопровождение сделок по недвижимости

Как только вы определились, какую именно недвижимость собираетесь приобрести, нужно заняться тщательной проверкой этого объекта. Вам следует изучить документ, именуемый Nota Simple, который можно получить в Регистре Недвижимости (Registro de la Propiedad), чтобы узнать: действительно ли объект принадлежит продавцу и свободен ли он от задолженности.
Между продавцом и покупателем обычно заключается контракт еще до того, как сделка пройдет все положенное оформление. Предварительный контракт — это простой документ, составляемый в
2 экземплярах, в котором продавец выражает намерение передать собственность покупателю, а покупатель выражает намерение купить эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях (контракт типа arras (залог)).

После заключения предварительного соглашения покупатель (имеется в виду нерезидент Испании) должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Согласно закону от 29.11.2006 г., это требуется для подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей. Без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. Следующим шагом является открытие счета на имя покупателя, с которого следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости. Кроме того, с этого счета в дальнейшем могут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, ипотечные квоты (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).
В случае необходимости покупатель имеет возможность взять кредит в банке. Для этого требуется произвести независимую оценку недвижимости. Этой работой занимается официальный оценщик (tasador). Согласно испанскому законодательству оценщик имеет лицензию, позволяющую ему подтвердить структурную целостность дома, то есть его соответствие проекту. После подготовки оценки банк в течение 15 дней принимает решение о сумме кредита, а также о том, на сколько лет и под какой процент кредит может быть выдан. Размер ипотечного кредита,
обычно варьируется от 50% до 80% от оценочной стоимости. Рекомендуем заранее обсудить этот вопрос с фирмой, которая будет готовить для вас объекты в преддверии вашего приезда в Испанию.

До момента оформления купли-продажи покупатель должен аккумулировать на своем счету разницу между стоимостью приобретаемой недвижимости, с одной стороны, и суммой задатка и размером ипотечного кредита, с другой. Разумеется, на счету должны находиться и средства, требуемые для проведения обязательных платежей. Когда недвижимость готова к продаже и требуемые средства собраны в полном объеме, можно назначать дату подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей (escritura). Этот документ подписывают продавец, покупатель и переводчик (в случае если одна из сторон не владеет испанским языком) в присутствии нотариуса.

По завершении процедуры подписания, оплачивается налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisión de Bienes), который составляет 10% от указанной у купчей стоимости. Оплата налога оформляется в формуляре 600, который вместе с купчей должен быть отправлен в местный орган регистрации земельной собственности, чтобы зафиксировать имя нового владельца. Этот формуляр должен быть предъявлен в течении 1 месяца после совершения сделки. По завершению регистрации можно запрашивать выписку из регистра для получения годовой мультивизы. Разумеется, и эти действия может взять на себя компания, занимающаяся организацией сделки. Вся недвижимость в Испании регистрируется в Регистре Недвижимости (Registrо de Proрiеdаd), где содержатся сведения о владельце, размере недвижимости и возможных обременениях (наличие ипотеки, других совладельцев и т.д.). Только лица, указанные в регистре в качестве правообладателей, имеют право продать эту недвижимость.

При продаже недвижимости нужно учитывать является ли продавец резидентом Испании, или нет. Продавец в обязатальном порядке оплачивает налог на прирост капитала (plusvalia). Кроме того, продавцы - резиденты обязаны задекларировать продажу в сфоем НДФЛ и оплатить соответствующие налоги. Нерезиденты должны оплатить 21% от прибыли, полученной от разницы цены при покупке и продаже, включая нотариальные, регистрационные затраты, а также на ремонт и т.п. В момент подписания документа о продаже у нерезидентов удерживается 3% от общей продажной стоимости недвижимости путём регистрации формуляра 211, который должен быть сдан не позже чем через 1 мецяц после подписания купчей. Важно, что если продавец не получил при продаже никакой прибыли по сравнению с покупкой, то в течении 3 последующих месяцев он имеет право востребовать обратно удержанные 3% путём оформления декларации 210.

Резюмэ: При оформлении покупки недвижимости в Испании покупатель должен рассчитывать на дополнительную сумму, в размере приблизительно 12% от стоимости недвижимости, из которых  гонорар адвоката – 1%, стоимость нотариальных и регистрационных услуг – 1%.

На содержание недвижимого имущества в Испании вычисляются следующие налоги:

ежегодный муниципальный налог (SUMA) на недвижимость и вывоз мусора

ежегодный налог на владение недвижимостью (только для не резидентов: формуляр 210), составляет 0,26% или 0,48% от официальной стоимости (valor catastral).

ежеквартальные сборы на обслуживание урбанизации, если таковая имеется. Могут варьироваться от 100 до 450 евро, в зависимости от размера недвижимости, наличия бассейна, теннисного корта, охраны и им подобных.

счета за электричество, воду и газ. Нужно учитывать, что минимальная стоимость оплачивается даже при нулевом расходе.